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Mietrecht 2017-10-01T11:19:42+00:00

MIETRECHT

Das Mietrecht ist Teil des Privatrechts, jedoch im Falle öffentlich geförderten Wohnraums auch zum Teil der staatlichen Kontrolle unterworfen. Zum Mietrecht gehören beispielsweise

  • Wohnungsmiete und alle Fragen der Durchführung von Mietverhältnissen (z.B. Vertragskontrolle, Nebenkostenabrechnungen, Mieterhöhung, Kündigung und Räumung von Wohnraum)
  • Geschäftsraummiete mit einem wesentlich weitergehenden vertraglichen Gestaltungsspielraum als bei der Wohnungsmiete
  • Pacht
  • Miete von beweglichen Gegenständen (z.B. Mietwagen oder Miete von Büromaschinen)
  • Leasing

Das Mietrecht ist in seinen Grundzügen durchweg gesetzlich geregelt, insbesondere das Wohnraummietrecht, welches die im Privatrecht herrschende Vertragsfreiheit vielfach dadurch einschränkt, dass von bestimmten gesetzlichen Regelungen nicht zulasten des Mieters abgewichen werden darf.

Die gesetzlichen Regelungen im Wohnraummietrecht sind beherrscht von einer Vielzahl von Formalien, die meist durch den Vermieter zu beachten sind und deren genaue Kenntnis unerlässlich ist.

WOHNRAUMMIETE

Die Wohnraummiete ist der am stärksten gesetzlich geregelte Teil des Mietrechts. Jedoch umfassen die Vorschriften vieles nicht, was nach der Rechtsprechung zu beachten ist.

In den gesetzlichen Regelungen sind beispielweise nicht geregelt

  • die Schönheitsreparaturen sowie die Vereinbarungen hierzu in Mietverträgen, insbesondere Formularmietverträgen
  • die Hausordnung sowie deren zulässiger Inhalt,
  • der Kündigungsverzicht, der nach der ab 01.09.2001 geltenden Änderung der Kündigungsfristen zugunsten des Mieters häufig in Mietverträgen vereinbart wird,
  • die Pflicht des Vermieters bei Häusern mit gewerblichen Einheiten zur gesonderten Erfassung der Nebenkosten des Gewerbes und der Aufbau der sich hieraus ergebenden Nebenkostenabrechnung gegenüber dem Wohnungsmieter.

GESCHÄFTSRAUMMIETE

Geschäftsraummiete liegt vor, wenn Räume, die nicht Wohnzwecken dienen, vermietet sind oder Wohn- und andere Räume in einem Mietvertrag zusammen gefasst sind (Mischmietverhältnis). Auf Geschäftsraummiete sind die meisten für Wohnraum geltenden Mieterschutzvorschriften nicht anwendbar.

Bei einem Mischmietverhältnis ist zu unterscheiden: können die Wohnräume von den anderen Räumen separat genutzt werden, sind auf die Wohnräume das Wohnraummietrecht, auf die anderen Räume die Regeln der Geschäftsraummiete anzuwenden. Können die Räume nicht separat genutzt werden, entscheidet der Schwerpunkt des Mietverhältnisses. Hier ist eine Abwägung vorzunehmen anhand der in der Rechtsprechung hierzu entwickelten Kriterien, deren genaue Kenntnis erforderlich ist.

In vielen Fragen der Geschäftsraummiete kommt es nur auf den Inhalt des Mietvertrages an. Während im Wohnraummietrecht viele vertragliche Klauseln gegen das Gesetz verstoßen, sind die für die Vertragsparteien entscheidenden Fragen bei der Geschäftsraummiete überwiegend aus dem Inhalt des Mietvertrages selbst zu klären.

Die obergerichtliche Rechtsprechung neigt bei der Geschäftsraummiete zunehmend dazu, formularvertragliche Klauseln nach den strengeren Grundsätzen der Wohnraummiete zu überprüfen.

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