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Betriebskosten 2017-08-19T17:26:27+00:00

BETRIEBSKOSTEN

Bei den Betriebskosten muss unterschieden werden zwischen der Wohnraummiete einerseits und der Geschäftsraummiete andererseits.

WOHNRAUMMIETE

Neben der Miete hat der Mieter die Betriebskosten zu tragen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist. Fehlt eine Vereinbarung, fallen die Betriebskosten dem Vermieter zur Last. Mündliche Mietverträge, die zulässig sind, sind also für den Mieter positiv, da der Vermieter meist die Vereinbarung einer Betriebskostentragung durch den Mieter nicht beweisen kann

Die Betriebskosten können als Pauschale oder als Vorauszahlung mit jährlicher Abrechnung vereinbart werden.

Die Vereinbarung als Vorauszahlung mit jährlicher Abrechnung stellt heute die Regel dar, hat jedoch für Vermieter und Mieter Nachteile. Der Vermieter muss jedes Jahr eine Abrechnung erstellen mit dem Risiko der Richtigkeit. Der Mieter muss mit Nachzahlungen rechnen, da nach der Rechtsprechung ein Vertrauen auf die Auskömmlichkeit mit den Vorauszahlungen nicht anerkannt wird.

Die Vereinbarung einer Pauschale lässt auf Vermieterseite die Arbeit mit der Abrechnung entfallen und bewahrt den Mieter vor Nachzahlungen. Es entstehen deshalb weniger Streitigkeiten. Die Heizkosten dürfen aber nicht als Pauschale vereinbart werden.

Die Befürchtung, eine Pauschale nicht erhöhen zu können, ist seit dem 01.09.2001 nicht mehr gerechtfertigt, da gesetzlich Erhöhungen ausdrücklich zugelassen worden sind. Außerdem können die gesetzlichen Vorschriften durch entsprechende vertragliche Vereinbarungen ergänzt werden, die für beide Mietvertragsparteien eine ausreichende und prüfbare Grundlage für die Anpassung einer Pauschale bilden.

GESCHÄFTSRAUMMIETE

Bei der Geschäftsraummiete können alle Betriebskosten, also auch Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, auf den Mieter umgelegt werden, wobei der Umlegungsmaßstab ebenfalls freier Vereinbarung der Mietvertragsparteien unterliegt.

Eine genaue Prüfung der Betriebskostenregelungen im Mietvertrag ist daher vor Abschluss unerlässlich. Auch sollte sich der Mieter vor Abschluss des Mietvertrages vom Vermieter die letzte Abrechnung gegenüber dem Vormieter vorlegen lassen, um die Höhe abschätzen zu können.

Die Abrechnung selbst hat dem vereinbarten Umlegungsmaßstab zu entsprechen. Der Mieter ist berechtigt, die dazugehörigen Belege einzusehen, um die Abrechnung prüfen zu können. Ist ein Umlegungsmaßstab im Vertrag nicht so vereinbart, dass nur eine bestimmte Berechnung möglich ist, kann im Streitfall ein Gericht den Vertrag ergänzend auslegen und damit eine eindeutige Regelung für Vergangenheit und Zukunft schaffen. Zu wessen Gunsten eine solche ergänzende Regelung wirkt, ist schwer vorhersehbar, so dass es sich empfiehlt, schon bei Abschluss des Vertrages auf präzise Formulierungen zu achten.

BERATUNG UND VERTRETUNG

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Fachanwalt für Mietrecht

HARALD C. SAUER

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