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Miethöhe 2017-08-19T17:04:41+00:00

MIETHÖHE

Bei der Miethöhe muss unterschieden werden zwischen der Wohnraummiete einerseits und der Geschäftsraummiete andererseits.

WOHNRAUMMIETE

Bei Abschluss des Mietvertrages unterliegt die Miethöhe (ohne Heiz- und Betriebskosten) den Vereinbarungen der Mietvertragsparteien. Jedoch darf die ortsübliche Miete um nicht mehr als 20 % überschritten werden. Es kann also durchaus in einem Mietshaus für gleichartige Wohnungen unterschiedlich hohe Mieten geben.

Soweit der Gesetzgeber mit dem Gesetz über die Mietpreisbremse versucht hat, die Erhöhung der Miete bei Neuvermietung von Wohnraum nicht ausufern zu lassen, haben sich die Regelungen als in der Praxis weitestgehend untauglich erwiesen und führen nicht dazu, dass die in der Regel bei Neuvermietung erfolgende wesentlich höhere Festsetzung der Miete unterbleibt oder die Erhöhung geringer ausfällt.

Die vereinbarte Miete kann nur in den gesetzlichen Grenzen erhöht werden, innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 % und nicht höher als die ortsübliche Miete (Kappungsgrenze). Eine Erhöhung der Miete bedarf der Zustimmung des Mieters, ist also eine einvernehmliche Vertragsänderung. Verweigert der Mieter die Zustimmung, kann der Vermieter Klage auf Zustimmung erheben. Im Gerichtsverfahren wird die Höhe der ortüblichen Miete in der Regel durch Sachverständigengutachten ermittelt. Ist die 20 %-Grenze eingehalten, liegt jedoch die verlangte Miete über der ortsüblichen Miete, wird die Zustimmungsklage abgewiesen.

Die Länder haben zudem die Möglichkeit, in festzusetzenden Gebieten die Grenze der Erhöhung von 20 % auf 15 % herunter zu setzen. Davon hat das Land Nordrhein-Westfalen Gebrauch gemacht und für viele Kommunen die Kappungsgrenze verringert.

Bei Modernisierungsmaßnahmen, die den Wohnwert erhöhen oder Energie einsparen, kann der Vermieter 11 % der Kosten pro Jahr auf den Mieter umlegen. Durch die Maßnahme ersparte Instandsetzungskosten sind jedoch von den Modernisierungskosten abzuziehen. Voraussetzung ist, dass der Mieter in Form der Duldung mit der Maßnahme einverstanden ist. Weigert sich der Mieter, kann der Vermieter Klage auf Duldung erheben.

Ob und inwieweit eine Modernisierungsmaßnahme vorliegt, ergibt sich nicht aus dem Gesetz. Hier ist die Kenntnis der umfangreich ergangenen Rechtsprechung notwendig, um sowohl auf Seiten des Vermieters bei Planung der Maßnahme als auch auf Seiten des Mieters bei Duldungsverlangen des Vermieters den eigenen Standort bestimmen zu können.

GESCHÄFTSRAUMMIETE

Bei der Geschäftsraummiete unterliegt die Miethöhe den freien Vereinbarungen der Mietvertragsparteien. Mietspiegel oder Mietübersichten für Geschäftsraume existieren in den jeweiligen Gemeinden und Städten kaum. Sind sie vorhanden, worüber meist der örtliche Haus- und Grundbesitzerverband informiert ist, ist eine Orientierung für beide Vertragsparteien vorhanden.

Die Grenze für die Höhe der Miete bildet der Wucher, der bei 50 % oder mehr der ortsüblichen Miete ansetzt, wobei die ortsübliche Miete sich häufig nur schwer ermitteln läßt, da häufig wegen der Eigenheiten des Mietobjekts eine genügende Anzahl an Vergleichsobjekten nicht zur Verfügung steht.

Neben einer festen Miete können auch andere Mietstrukturen vereinbart werden, beispielsweise eine Umsatzmiete, bei der sich die Höhe der Miete ganz oder zum Teil nach dem vom Mieter in dem Objekt erwirtschafteten Umsatz richtet. Bei einer Umsatzmiete steht dem Vermieter das Recht auf Auskunft über die Höhe des erwirtschafteten Umsatzes zu, was bei Streitfällen sogar dazu führen kann, dass ein Sachverständiger die Bücher des Mieters prüfen muss.

Soll während der Dauer eines auf bestimmte Zeit abgeschlossenen Mietverhältnisses der Vermieter die Möglichkeit haben, die Miete zu erhöhen, muss dies besonders vereinbart werden, da die Miete ansonsten für die Dauer der Befristung gleich hoch bleibt.

BERATUNG UND VERTRETUNG

Ihr Ansprechpartner für Beratung und Vertretung auf diesem Rechtsgebiet:

Fachanwalt für Mietrecht

HARALD C. SAUER

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