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Mietminderung 2017-08-19T17:16:22+00:00

MIETMINDERUNG

Bei der Mietminderung muss unterschieden werden zwischen der Wohnraummiete einerseits und der Geschäftsraummiete andererseits.

WOHNRAUMMIETE

Wird der Wohnwert der Wohnung beeinträchtigt, ist die Gegenleistung (die Miete) herabzusetzen (zu mindern), so dass sich Wohnwert und Miete wieder ausgeglichen gegenüber stehen (Mietminderung). Dies gilt weder für Mängel, die bei Anmietung erkennbar vorhanden waren, noch für solche Mängel, die später entstanden sind, jedoch dem Vermieter durch den Mieter nicht angezeigt wurden.

Maßgebend ist der Zustand der Wohnung bei Vertragsabschluss. Wer also eine Wohnung in einem schlechten Zustand anmietet, kann nachher weder verlangen, den Zustand zu verbessern noch wegen des angemieteten schlechten Zustands eine Mietminderung durchführen.

Zeigen sich Mängel im Laufe der Mietzeit, ist der Mangel vom Mieter dem Vermieter anzuzeigen. Aus Beweisgründen sollte dies schriftlich geschehen. Die Minderung der Miete tritt kraft Gesetzes mit dem Zugang der Mängelanzeige beim Vermieter ein.

Beseitigt der Vermieter den Mangel, endet die Minderung. Wird der Vermieter trotz Mängelanzeige und Mahnung nicht tätig, kann neben der Minderung die noch vom Mieter geschuldete Miete zurückbehalten werden bis zur Mängelbeseitigung, muss aber mit Beseitigung des Mangels nachgezahlt werden. Nur der Minderungsbetrag verbleibt beim Mieter.

Die Höhe der Minderung ist nach den Umständen des Einzelfalls zu bemessen. Die aus der Rechtsprechung bekannten Minderungssätze sind nur Orientierungswerte und von einem Gericht, das über den Streit zu entscheiden hat, nicht zu beachten.

Die Minderung wird immer von der Gesamtmiete (Bruttomiete) berechnet.

GESCHÄFTSRAUMMIETE

Im Gegensatz zur Wohnraummiete kommt eine Mietminderung bei Geschäftsraummiete in der Praxis kaum vor. Die meisten Geschäftsraummietverträge sind so gestaltet, dass das Risiko der Verwirklichung des vom Mieter in dem Objekt geplanten Geschäftsbetriebes ausschließlich der Mieter trägt.

Eine Minderung der Miete kommt praktisch nur dann in Betracht, wenn sich die Substanz des Objekts so verschlechtert, dass dadurch der Geschäftsbetrieb beeinträchtigt wird, beispielsweise bei einem Rohrbruch mit Wassereinbruch in ein Büro oder Ladenlokal. In solchen Fällen des Mangels setzt sich die Miete wie bei der Wohnraummiete automatisch auf ein Maß herab, welches im Verhältnis zum mangelfreien Objekt der geminderten Nutzungsmöglichkeit entspricht.

Da bei der Geschäftsraummiete jedoch kaum Mieterschutzvorschriften existieren, empfiehlt es sich nicht, den Minderungsbetrag von der laufend zu zahlenden Miete in Abzug zu bringen. Der Gefahr, dass hierbei ein Rückstand entsteht, der den Vermieter zur Kündigung berechtigt, kann nicht begegnet werden, da die Nachzahlung eines zuviel abgezogenen Betrags nach Kündigung diese nicht unwirksam macht. Tritt also ein Mangel auf, sollte ein Teil der Miete nur noch unter Vorbehalt gezahlt und der Vermieter aufgefordert werden, in eine bestimmte Höhe der Minderung einzuwilligen. Erfolgt die Einwilligung des Vermieters, sollte dies schriftlich dokumentiert werden. Bleibt die Einwilligung aus, kann der Mieter auf Rückzahlung des unter Vorbehalt gezahlten Teils der Miete klagen.

Auch hier berechnet sich die Höhe der Mietminderung nach der Bruttomiete (incl. Heiz- und Nebenkosten).

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HARALD C. SAUER

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