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Mietvertrag 2017-08-19T15:33:19+00:00

MIETVERTRAG

Beim Mietvertrag ist zu unterscheiden, ob Wohnraum oder Geschäftsraum angemietet worden ist.

WOHNRAUMMIETE

Der Mietvertrag ist “die Bibel des Mieters” und in der Regel ein Formularvertrag, der der inhaltlichen Überprüfung unterliegt im Hinblick auf die Zulässigkeit der darin enthaltenen Regelungen. Die wenigen gesetzlichen Regelungen zu Formularvertragsklauseln werden ergänzt durch eine umfangreich ergangene Rechtsprechung zur Zulässigkeit einzelner Vertragsklauseln.

Insbesondere im Bereich Schönheitsreparaturen hat sich hierzu die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in den letzten Jahren gewandelt, wonach heute “starre Fristenpläne” unzulässig, hingegen “weiche Fristenpläne” zulässig sind. Die Abgrenzung ist anhand der im Mietvertrag enthaltenen Schönheitsreparaturenklauseln vorzunehmen, deren Aufbau und genaue Formulierung hierfür untersucht werden muss.

Nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kommt eine Vereinbarung, wonach er Mieter Schönheitsreparaturen durchzuführen hat, nur noch dann in Betracht, wenn die Wohnung vollständig renoviert übergeben wird oder dem Mieter für die fehlende Renovierung ein Ausgleich gewährt worden ist (z.B. Kosenzuschuss zu den Renovierungskosten, Mietnachlass oder mietfreies Wohnen am Beginn des Mietverhältnisses).

Auch “Kleinreparaturklauseln” in Mietverträgen sind in gewissen Grenzen zulässig. Solche Klauseln enthalten die Pflicht des Mieters, für Reparaturen an häufig seinem Gebrauch ausgesetzten Einrichtungen der Wohnung sich bis zu einem bestimmten Betrag an Reparaturkosten zu beteiligen. Auch hier existiert eine umfangreiche Rechtsprechung, welches Maß im Mietvertrag zulässigerweise vereinbart werden darf.

Für alle in Mietverträgen enthaltenen Formularklauseln gilt jedoch, dass bei Unwirksamkeit nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes eine Einschränkung auf ein zulässiges Maß nicht stattfindet, was aber wiederum davon abhängt, wie die Klausel im Einzelfall aufgebaut ist. Dagegen können in sogenannten “Individualverträgen” wesentlich weitergehende Regelungen als in Formularverträgen vereinbart werden, allerdings auch nicht schrankenlos.

GESCHÄFTSRAUMMIETE

Da die meisten Mieterschutzvorschriften auf die Geschäftsraummiete nicht anzuwenden sind, kommt es für die Klärung von Fragen entscheidend auf den Inhalt des Mietvertrages an. Dieser sollte daher von einer rechtskundigen Person entworfen werden, damit den Eigenheiten des Mietverhältnisses, insbesondere aber des Mietobjekts und den beiderseitigen Interessen der Vertragspartner hinreichend Rechnung getragen werden kann. Dabei versteht es sich von selbst, dass der Vertrag beispielweise über eine Zahnarztpraxis oder ein Büro einen anderen Inhalt haben muss als über ein Ladenlokal oder eine Fabrikhalle.

Je konkreter ein Mietvertrag auf die beiderseitigen Interessen der Vertragspartner und die Eigenheiten des Mietobjektes zugeschnitten ist, desto weniger Streitfälle werden sich im Laufe des Mietverhältnisses ergeben. Rechtsstreitigkeiten sind teuer, dauern lange und haben nicht immer ein für beide Seiten befriedigendes Ergebnis, da sich in einem Urteil letztendlich die Sichtweise des Gerichts durchsetzt, die die wirtschaftlichen Interessen der Parteien nicht unbedingt in der gebotenen Weise berücksichtigt. Was also bereits im Vertrag eindeutig geregelt ist, trägt den kaufmännischen Interessen beider Mietvertragsparteien daher mehr Rechnung als das Ergebnis eines Rechtsstreits.

Geschäftsräume werden meist nicht im betriebsfertigen Zustand vermietet. Bauliche Maßnahmen durch den Mieter sollten daher vor vorneherein im Vertrag festgehalten werden, insbesondere aber, ob und inwieweit der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses zum Rückbau verpflichtet ist.

Geschäftsraummietverträge sollten immer schriftlich vereinbart werden.

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Fachanwalt für Mietrecht

HARALD C. SAUER

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